Ситуация
К нам обратился индивидуальный предприниматель, который приобрёл на открытом аукционе нежилое помещение площадью 96 кв. м, расположенное в Москве по адресу: ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1, пом. 3А/1 (кадастровый номер 77:02:0008002:9157).
Предмет спора: бывший арендатор помещения — ООО «Евродент» — подал иск в Арбитражный суд города Москвы с требованием перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, ссылаясь на преимущественное право выкупа арендуемого имущества.
Позиция истца: арендатор полагал, что Департамент городского имущества города Москвы нарушил процедуру приватизации:
- не направил предложение о выкупе и проект договора;
- не уведомил о предстоящей продаже;
- лишил его преимущественного права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ и договором аренды.
Сумма сделки: помещение было приобретено нашим доверителем на аукционе за 38 944 400 руб.
Риски для доверителя:
- Утрата права собственности на приобретённое помещение
- Потеря денежных средств, уплаченных за покупку
- Судебные издержки и длительный спор
Задача
Добиться отказа в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя на бывшего арендатора.
Ключевые вызовы:
- Доказать, что процедура приватизации и проведения торгов была соблюдена
- Подтвердить, что арендатор утратил преимущественное право выкупа
- Опровергнуть доводы о ненадлежащем уведомлении арендатора
- Установить, что арендатор пропустил срок для обращения в суд и не оспорил торги
Правовая позиция: Преимущественное право выкупа не является бессрочным. Арендатор, не воспользовавшийся им в установленный срок и не оспоривший результаты торгов, утрачивает право требовать перевода на себя прав покупателя. Сделка, совершённая по результатам законных торгов, не может быть оспорена только на основании формальных претензий к уведомлению.
Работа по делу
Команда ЦМКА выстроила защиту по нескольким направлениям:
Анализ процедуры приватизации:
- Изучено Распоряжение ДГИ г. Москвы от 29.11.2023 № 103367 о приватизации помещения и предоставлении ООО «Евродент» преимущественного права выкупа
- Установлено, что Департамент направил арендатору предложение о выкупе и проект договора, но корреспонденция вернулась за истечением срока хранения
- Подтверждено, что информация о приватизации была размещена на официальном сайте торгов в установленный срок
Доказывание утраты преимущественного права:
- Показано, что арендатор не ответил на предложение о выкупе в течение установленного срока
- Установлено, что арендатор не обращался в ДГИ с заявлением о восстановлении преимущественного права
- Подтверждено, что арендатор знал о продаже, но не оспорил результаты торгов
Опровержение доводов истца:
- Довод о ненаправлении уведомления опровергнут доказательствами отправки корреспонденции
- Указано, что риск неполучения почтовой корреспонденции лежит на самом арендаторе
- Показано, что арендатор не воспользовался правом на оспаривание торгов в установленном порядке
Процессуальная работа:
- Подготовлен мотивированный отзыв на иск
- Представлены доказательства законности торгов и добросовестности покупателя
- Заявлены возражения на доводы истца о нарушении его прав
Результат
Судебный акт: Арбитражный суд города Москвы полностью отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Евродент» о переводе прав и обязанностей покупателя.
Что это означало для доверителя:
- Сохранение права собственности — помещение осталось в собственности нашего доверителя
- Отсутствие финансовых потерь — уплаченные за покупку средства не были возвращены продавцу
- Сохранение бизнеса — предпринимательская деятельность, связанная с помещением, продолжилась
- Судебные расходы — госпошлина возложена на истца
Правовое значение кейса:
Суд подтвердил, что преимущественное право выкупа не является бессрочным. Арендатор, который:
- не получил корреспонденцию по своей вине (уклонился от получения),
- не ответил на предложение о выкупе в установленный срок,
- не обратился за восстановлением права,
- не оспорил результаты торгов,
— утрачивает право требовать перевода на себя прав покупателя.
Кроме того, суд указал, что размещение информации о торгах на официальном сайте является публичной офертой, а её акцепт — подача заявки на участие. Лицо, не принявшее участие в торгах и не оспорившее их, не вправе впоследствии требовать перевода прав покупателя.
Этот подход защищает добросовестных приобретателей, купивших имущество на законных торгах, от необоснованных притязаний бывших арендаторов.
консультация
Получите консультацию
Расскажите о вашей ситуации — мы свяжемся с вами в течение 10 минут и предложим оптимальное решение
